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乾元分享:无证的兰州二手房可否购买?

编辑:佳慧   发布时间:2018-09-07

一般情况下,我们在购买兰州房产的时候一定要选择房屋有房产证的;如果该兰州房产没有房产证,那么很有可能这个房子不属于他,或者这个房子属于小产权房屋。那么没有房产证的兰州二手房是否能够购买呢?今天乾元小编就来帮大家总结一下。
乾元分享:无证的兰州二手房可否购买?
无证的兰州二手房是否可以购买?乾元小编的答案是:不能购买,有风险。
一、无证房屋的分类
无证房屋指的是:交易时没有产权证明的房屋,即尚未办理产权证或无法办理产权证的房屋。有些来源手续合法、权属明确;有些权属不清、严重违法,按能不能办理过户登记分如下两类:
第一类:房屋本身无法办理产权登记
典型如违法建设房屋,该类房屋因违法城乡规划法等法律法规的规定,在建设时未办理规划许可或存在未按许可施工的情形,该类房屋因违反法律规定而无法办理产权登记。
第二类:卖方取得房屋的相关权利,但交易时尚未办妥取得产权登记
如:建造合法或来源正当的商品房,但尚未办理产权总登,业主尚不能办理产权证。
二、合同效力及潜在风险
显然第一类房产交易的风险较为浅显易懂,而第二类房产交易在实践中也较为常见,其风险易被忽略,因此,乾元小编以第二类无证房的买卖合同为例,详细分析其合同效力及潜在风险。
1、第二类房产的买卖合同有效
此类房屋之买卖合同,是双方自愿签订,是双方真实意思之表示,不危害国家利益与公共利益、不侵犯共有人或真正权利人合法权益,不因房屋尚未办理产权证而导致买卖合同无效。
2、存在不能履行的风险
由于无证的兰州二手房买卖从合同签订、房屋交付直至完成过户登记,履行期限较久,期间伴随房价大幅变动,极易产生出售方违约不配合办理过户或单方解除合同的行为,甚至背着买方将房屋抵押、卖于第三人等,造成买方利益大幅受损。此时,为了自身利益,买方能不能主张继续履行买卖合同?根据《合同法》第110条规定:当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以请求履行,但有下列情形之一的除外:
(1)法律上或者事实上不能履行。
(2)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。
(3)债权人在合理期限内未要求履行。
因此,当出现如下情形,买方主张继续履行买卖合同会有一定的障碍。当出售方将房屋抵押给了银行,导致该房屋有了他项权利。虽然不属于法律规定的不能继续履行的情况,买方可以通过诉讼,由法院判令销售方履行《买卖房屋协议书》,配合买方办理房屋产权证及土地权证。但由于银行抵押权的存在,需要以解除银行抵押权为前提办理过户登记,买方利益大幅受损。
当卖方将房产卖予他人,他人作为善意第三人,这就属于法律上或者事实上不能履行的情形,届时买方只能要求卖方承担违约责任。
3、存在被查封,扣押的风险
《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
按照《物权法》的规定,物权转让、变更的唯一要件就是登记。也就是说,即使买方支付全部价款、实际占有,但未过户的,对该不动产仍无法享有物权,仅享有对相对人的债权,不动产仍为卖方的财产。因债务纠纷时,该不动产存在被查封,扣押的风险。
三、防范对策
兰州二手房出售方的身份多种多样,兰州二手房出售方是否享有交易房屋所有权也并不确定,而兰州二手房交易并无特别的前置约束,故较之于一手商品房,兰州二手房交易在房屋所有权方面要复杂得多。购买无证兰州二手房应做到事前认真调查,事中拟定完善的合同条款,事后加强跟踪。
1、在订立合同之前,最好请专业人士进行调查,对房产基本信息进行详细了解,明确该房产属于以上哪一类,房产证何时能拿到等情况,做到心中有数。在订立合同时,可以要求卖方作出诚信承诺,比如,承诺对所出卖的房屋拥有合法完整的所有权,并有权处分该房产等。一旦在合同履行的过程中,出现违背承诺的内容,可以要求其承担违约责任。
2、对买方来讲,降低风险可从两方面入手,一是在取得产权之前,尽量少交房款;二是应先取得房屋的使用权和控制权,这样法律会向购房者倾斜。
3、买卖合同中,应约定相应的违约条款,提高违约成本,应对房价波动,以避免一方恶意违约。
乾元分享:无证的兰州二手房可否购买?
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