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在美国如何炒房投资、二手房翻新?听听过来人怎么说

编辑:坤洋   发布时间:2017-10-21

国西部时间5月6日,华人地产网微信直播间如期举行。在本期直播间中,何林(He Lin)博士与大家分享了关于在美炒房投资、二手房翻新的专业知识与具体经验;也回答了听众朋友们的在线提问。地产君为大家整理了在直播间中何林博士的精彩讲解,一起来回顾一下吧,都是满满的干货哦~

1. 什么Flipping或者说“炒房”?

所谓Flipping或者说短期的“炒房”,就是能够通过打折扣的情况下买到房子,比如民用住宅,商业住宅;然后通过进行装修、或者其他手段,能够把价格推高,然后在短期内卖掉。

 2.如何判断二手房买入的价格是否合理呢?

判断购买价格合不合理,要通过对市场的了解和所采用的可以使得房屋增值的手段所用的费用有具体的了解。最主要的是要能够在买房子的时候拿到折扣,最理想的状态是,能够拿到零售价格的50%-70%,你才有可能获利

 那这样的话,有的朋友可能就问,为什么有的房子会卖的这么便宜呢?买到有折扣的房子最重要的一点,就是要找到合适的卖方。他们销售很破旧的房子,如果他们本身有能力或者资金,就会对房子进行翻修;如果房子太破,或者他们拿不到贷款,就会把房子打折卖掉,卖给投资人。我们这种投资人会用现金买下来,可以讨价还价拿到折扣。

 另外一种就是大家很熟悉的法拍屋。比如房主不能付得起贷款,银行就不得不对房屋进行法拍。银行贷款的净值会比房屋价值低,而根据法律拍卖的时候银行最高要价只能到房主所欠放入钱,这中间就有折扣,这是一种很常见的办法。

3. 折扣房产的类型一般有哪些?

还有其他办法,比如在宣布破产的时候,法庭会拍卖这个房屋;或者房主去世的时候,要进行财产分割的时候,也需要拍卖这个房屋。还有一些诸如此类的其他特殊情况。

房子除了打折之外,即使没有折扣,通过加建等二次开发的手段,可以增值。比如,把一个小房子拆掉,重造一个大房子,就是一个盈利的很好的手段。 

4. 怎样决定卖出房子时的价格?

首先要确立一下这个房子再次卖出的时候能够卖出多少钱,这个很重要。其次,如何知道再次卖出房子的价格呢

在美国,经纪人通常用mls这个网站。因为美国的民用住宅和商业住宅的价格判断方法很不一样。民用住宅要用comparesing service来确定,就是用你周围的房子最近一段时间卖出的价格来确定你房子的大致价格范围。比如,你的房子和另一个房子在面积房型各方面都是类似的,那你们的价格应该也是差不多的。这是最重要的一种方法。

如果没有办法进入MLS这个网站怎么办呢?你可以找其他经纪人和网站,来进行类似的判断。最好的方法是自己开车到附近的社区看看,跟邻居问问,这边的房子的具体情况。

想要确定一个合理的好的价格,一定要找到一个好的经纪人,同时要亲自到现场勘查

5. 如何估算旧房翻新的费用?

首先第一步要要确认一下你想要做什么,就是所谓的scope work。这个只是靠经验,然后你要看刚才说的comparable service。看你周围的房子都是什么情况,都是比较新还是比较旧啊。

另外一个就是你自己要决定你要修到什么样的程度?比你其他所有的房子修的都好吗?还是你不修得一般就可以,还是什么修一点点就可以?这个没有什么对错之分,因为你修越多的话那花的时间越长费用当然也越来越高。你的回报率未必很好。但是你如果不修的话,那么买的人就很少就很难卖。具体怎么做要具体情况具体分析,每个人的情况不一样,每个房子的情况也不一样。这个要按个案来分析和做决定了。这是第一步

 第二步就是要算具体怎么做的费用了。房屋翻修大致可以分为这几种类型第一种就是做所谓的简单的、表面上的修理, 就是所谓cosmetic remodel。就是把一部分东西,比如厨房洗手间拔掉,然后原来的位置上的重新换上橱柜之类的东西。这种情况下,你会做得非常快,但是问题是增值的空间可能不一定是最大化的。很多老房子的结构跟现在人们所喜欢的可能会有些不一样,比如,以前老房子是分成比较小的房间,又有正式的餐厅。现在大家可能更喜欢所谓的Open concept,就是把房间打开通亮,这样可以大家可以互相交的多一点。所以说有利有弊吧。

 第二种就是要解决这个问题,就是这些结构性的变化。比如说把隔开的小房间的都打开,这样的话大家觉得这可能比较舒服一些,更容易卖一些。另外,以前的老的老房子可能主卧都比较小,现在有所谓的master suite,就是说你要有一个自己的套房,这也是蛮好的一个套房。而且现在老龄化比较严重,很多人都用互联网在家办公,所以楼下有一个办公室或者卧室也是很重要的事情。这些都会对增加房子的价格很有帮助。

 第三,要做room edition,就是要增加你要增加几个面积。这在高端的市场,尤其是最高端市场的增值空间比较大。因为很简单,你的零售价的单位价格要比你建筑施工的价格要高。所以中间的差价就是你利润的一大部分。比如,在尔湾的话,你要建一个新房的话,大概250块钱每平方英尺,你卖的价格是是450-550,你中间差价是250块钱,就是你的利润。

 最后一点是时间最长、费用最大、难度也最大的,就是房子重建。这个施工从建筑本身来讲不难,实际上的要造新房的话,要比房屋翻修要简单一些。至少从施工的角度来看是这样。但是,如果你对建筑施工不了解的话,那就会有些难度。当然了如果你要是能做到的话,这个增值空间应该是最大的。这个道理是很明显的。

 一旦确定好你要做什么,是做简单那种表面上的翻修呢?还是在结构上的变化呢?还是增加房面积?还是新修?做完这样的定位之后,你就可以找做施工的公司帮你做,然后让他们给你一个报价。你可以和比三家到家之后,再挑个比较好的公司来做。

说老实话找到靠谱的施工公司是一件并不件容易的事情。尤其是如果你对建筑施工不了解的话,请你这个一定要非常非常的小心。拿到报价之后就可以跟施工方的签订合同。然后一定要并且每步都盯紧,就是把预算案和施工的质量每一步都盯住了。这样的话那尽量不要超过预算,大部分情况下都超,但是尽量超的要少一些,如果能在预算的10%之内,不超过10%的话,算是非常好了。

 经常有人问,怎么去体算一些具体的数字呢?我今天就给大家提供粗鲁的概念,这个东西每个地方都不一样。比如拿尔湾作为例子的话,内陆的价格就完全不一样,拉斯维加斯就完全不一样。所以我们讲城县这个地方,如果你要做简单的cosmatic model,就是没有结构性的变化,只是简单的换东西,价格在60-80美元每平方英尺左右。

如果你要是做全新的新房,建新的房子的话。如果在中端或者是中端偏上,比如尔湾的话,那大概是250块钱左右每平方英尺。如果你要在新港是,那些所谓豪宅区左右的话,那就可能350块钱以上是更高,350那种豪华市场的里还算是刚入门的不算太高的,高端市场可能是500 600 或者 1000多。但对我们一般老百姓来说,在尔湾这种城县,250应该是一个比较合理的价位。

 我刚才说的价格那是施工本身的费用,不包括设计费用:建筑师的设计费用,室内设计师的费用,还有政府收的各种费用,还有庭院等费用,这些都不包括的。所以是要以报价为准,这只是给一个大概的概念让大家了解一下这个市场。

 6. 二手房的持有成本有哪些?

炒房的话,我知道华人一般不喜欢贷款,喜欢付现金。付现金的话你的carry cost,就是拥有这个房子的费用,持有的成本不会太高。一个是因为你的房地产税,另外一个那就是你保险,还有其他一些小的费用就不是太明显了。如果你要是希望提高回报率的话,那你可能想要贷款,通所谓的刚刚。持有经济少一点,这样就可以回报率。如果是这种情况下的话,贷款的费用就是最大一套,这个一定要抓得住,否则的话会失掉很大一部分的利润。 

贷款的话,因为你要做炒房的话,那下手一定要怪快。因为要有经验,而且真的好的房子的机会是稍纵即逝的。所以贷款的话,银行贷款一般不太可能。因为它需要至少需要30天45天,这个就比较难一点。贷款有这样几种,其中一个是,你可以通过私人贷款。其次你们也可以找朋友进行合资,一人一半等等。有各种各样的办法,这是最简单的几种办法吧。总而言之吧这个holding cost解决了就行。

7. 如何组织交易的结构?

这也是一个很大的话题。就像我刚才提到的,最重要的一点是要有速度。因为一个好的deal的机会稍纵即逝,一定要抓住。所以最简单、最直接的比较粗暴的一个手段就是付现金,你要付现金的话你就可能拿到很好的价钱。比如说,我现在没有任何条件可以直接付现金但是价格要打个折,这样我觉得大概很多人的就会受不了这个诱惑,因为很多的房子,说是买的结果都没有做成。用现金的话,你的汇率就会比较高,所以还要其他的手段。

 另外一种呢,就是刚刚提过的,你可以跟人,跟你的合作伙伴,通过集资啊贷款啊,或者是通过合作合资做,都可以的。对卖方来讲他不管钱从哪里来,只要是现金他就可以。第三种稍微复杂了一点,但就关键时刻会起到很大的作用。

 还有一种的方法,就是跟卖房讲条件。比如说你可以用选择,如果我现在给你20000块钱,然后过几天之后拿到贷款之后,我再过户。这也是一种方法。

 另外一种方法是,你可不可以想出卖的房子好几个钱干什么呢,他说也不知道怎么处理,这种情况下,我说你是不是想要2%的利息,他感兴趣的话就可以。尤其是,老年人的信任。这样处理事你会发现其实实际上的压力对双方的都比较有利。
8. 如何找到资金?

基本上有两种,一种是你就像我刚才说过一样,找你的朋友啊同事啊亲属啊,找他们讲。这个呢,在刚开始的时候可能不太容易,因为你没有经验没有做过,对吧。可能不是太容易。但是你可以多做一些数据的人,然后找些有经验的人帮你看一下,比如其他有经验的人啊或是投资人,可以给你做一个背书。你甚至拿出自己的资产,也是自己的房子作抵押。比如我刚开始做的时候就是这样,赚了钱算是你的,亏了钱算是我的。给他们一些更好的一些条件。这样的话大家会觉得踏实一点。

第二种呢就是跟卖方来讲,把卖方当做银行。这个东西可能一开始的时候不见得会做的好做的长,可能你没有经验。具体可以慢慢来,我前面已经举过一些例子了,如果把卖方当做银行的话,你可以有很多的机会。现在至少脑子里面要有这样一个概念,卖方也可以作为你的资金来源的。

 

9. 如何快速转手?

卖房子有各种各样的方法,比如放到网上卖啊出去买啊,但是最后归根到底来讲还是通过经纪人来卖才是最快的,因为他们这个市场是最大的,而且他们是专业的。因为我自己是专业的,所以我自己会来买。如果你不是的话,需要找一个专业的,对flipping 对炒房有经验的,或者比较熟悉的经纪人会比较好。另外对于你那个社区比较了解的经纪人也是非常好的。

跟经纪人打交道需要注意到,因为你不是一般的房主,你是投资人,所以你的需求可能会有所不同。比如说,对你来说可能卖的越快越好,这样可以提高回报率,减轻资金压力。
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