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乾元分享:买二手房如何砍价秘笈?

编辑:坤洋   发布时间:2020-10-09

买二手房必学这套砍价秘笈,再也不怕被坑了!
在二手房交易市场上流传着一门玄学,名为「砍价学」。
砍价学继承了老祖宗传承下来的功法,明面上来讲是最优化购房策略,暗地里和街边市场买菜还价无异,谈判桌上双方你来我往,乐此不彼。
我曾记得最疯狂的案例,是很久之前帮上海一个朋友买房。买家卖家互不松口,鏖战整整3天,最后卖家因为儿子的婚房要下定金,只能委屈让步签了合同。临终送给我朋友一句话:“你这不是买房,是在熬鹰!”
但他也知道,3天时间砍下的20万块钱,可以为本不富裕的家庭省下一笔不小的开支,而且超底价成交,以后住在里面心也亮堂。
当然现在的砍价已经不能和过去相比了。
手机上都是二手房买卖软件,小区楼下随处可见二手房中介门店,成熟的二手房服务市场,已经彻底捶平了信息不对等的沟壑。
像之前那样,靠三寸不烂之舌砍卖家两刀,省个几十万的买卖彻底成为过去式。毕竟信息化时代下,谁都不是傻子。
不过,砍价学没就此失传,现在依然是买卖双方座谈时,最重要的一环。按照正常情况,一般能砍下报价的1%~5%,也就是100万的房子最多有5万的议价空间。
如果你不甘心,还想砍下更多的价,就得花时间去研究了,这也是高阶购房者必备的功法之一。下面子木以多年经验,特意为大家准备一份实用的砍价秘笈,把期间的来龙去脉给你盘清楚,如果你习得了这个功法,5%就只是起步空间。
“皮糙肉厚,火眼金睛“
在习得砍价秘笈之前,你必须要让自己的内功扎实,明白几个道理。
1、砍价的本质在于博弈,这是一场零和游戏。一方的不利因素就是另一方的有利因素,这就是时机的把握。
拿北京举例,2017年1月行情进入上轮周期的峰值,那时候北京楼市非常夸张,买房都得排着队,第一个看房的都是加价买,只为了防止后来者竞价。卖家坐地起价的不在少数,一夜加价100万的我也见过。
真正的砍价时机在于市场行情冷淡的时候。北京在2017年317新政出台后,楼市极速冷却,成交暴跌,在2017年年底时,一套房砍价50万的比比皆是,这时候买家竞争者少。每一个看房者,卖家都会真心诚意对待。这也是我一直强调“越冷的市场机会越多”的道理。
其次是在选房的时候,一定要让中介帮你弄明白卖家为何要卖房?
为了改善,为了换学区,还是其他地方需要急用钱。这点很重要,因为卖家着急卖房的程度,决定了这套房的议价空间。
另外还要注意,业主如果是投资客,趁早就断了砍多少的念想。因为投资客均有心理价位和投资收益预算,在此事上研究不比中介少。
2、在谈判桌上,主力是你,而不是中介。
中介是买卖双方沟通的桥梁,他为你着想,也得为卖家着想。我之前遇到一个案例,200万的房子让中介去砍价,他跟我说卖家给出的底价是180万,没办法砍了。
然而当买家卖家坐在谈判桌上时,三回合下来卖家直接把价格压到175万。因为客户买的是顶楼,通过细节看到房屋之前有漏水痕迹,以此做文章砍了一些,而这些如果不去观察,中介是不会告诉你的,真正去谈还是靠自己。
很多人问中介会不会帮助卖家,把房价挑高了卖?这也要看情况。如果这套房签的是独家代理,且房东不着急卖,那自然有很大概率帮卖家。
如果挂牌到几家中介公司,中介为了拿到更多客源,则会想办法和卖家拿到较低的报价。报价是中介最大的竞争力,服务才是其次。所以找房一定要找那些多家中介公司代理的房源。
3、砍价要做好心理建设,它是一件磨脸皮的事儿。你不好意思别人就好意思,来来去去脸皮薄的人自然落了亏。
之前很多来咨询我的朋友就因为这个功败垂成,本来一套说辞已经准备就绪,价格还有往下挖的空间,结果卖家卖惨,还价三轮以后,买家就不好意思答应了。
要记得,砍价场如战场,不要嫌墨迹也不要不好意思,这跟菜市场买菜大妈5毛钱砍价生意不一样。放下身段,一定让自己脸皮厚一点儿,直至卖家的终止信号出现:低于这个价绝对不卖!
洞悉万物,事无巨细
内功修炼完成后,我们来到最重要的环节,砍价学。
砍价学第一招,懂行情。
懂行情,分为市场行情和“标的物”行情。市场行情不难,花2天时间多跑几家中介门店看客流量就知道,这个我在多篇文章中絮叨过。
最主要的是标的物行情,这个比较麻烦,因为只有你知道这房子值多少钱,你才知道有多大的议价空间,而且二手房和新房不一样,没有绝对的底价,绝对的底价是你说服卖家出手的价格。
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