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甘肃乾元置家告诉您房地产调控何去何从

编辑:映祖   发布时间:2017-10-24

在去年召开的中央政治局会议和中央经济工作会议上,关于房地产政策的最新表述,可以看出一些端倪。

在我看来,表述是两句話。一句話是加强住房保障,第二句話叫改善宏观调控。这次经济工作会议把保障放在了前面,把调控放在了后面。可以看出新的调控思路的雏形——先解决保障的问题,剩余的交给市场。

取消错误调控,不一刀切

从统计数据可以看出,过去一、二、三线城市房价的上下浮动基本上是同向变化,最近两年开始明显分化。不管是面积、销售、施工、价格,历史上的“同上同下”,现在都变成了逆向变化,这表明房地产调控已经不具备一刀切的条件。

在我前段时间参加的一个讨论房地产调控政策的全国政协会议上,重庆、山东、黑龙江、陕西四个省市的意见比较激烈,都提出了市场调控不能再一刀切。以山东为例,因为人口流入不多、土地指标充分,山东的平均房价比全国的还低1340元。

住建部原副部长、中国房地产业协会理事会会长刘志峰在发言中提出,过去10年房地产政策的错误主要是因为调控的错误,最后导致市场极端不平衡,出现了很多问题。

调控政策不能一刀切,更不能频繁出台调控政策。房地产是一个长周期的行业,如果不到一个生产周期就进行调控,就会出现逆向的效果,这个逆向和货币政策又会产生冲突,形成双重压力。

短期频出的调控政策会造成投向房地产的资金剧烈动荡,货币时松时紧,不能保持一个平衡的状态,结果可能是今年货币供应多了,明年的供应又迅速地减少。最近10年来始终如此。

另外,土地市场也会随着短期调控政策波动频繁且剧烈。从历史的数据可以看出,土地供应量有时负增长,有时高增长。在房地产市场上,经常会出现这样的情况,新供应土地之后,在房子尚未建成之时,调控即已开始,导致房地产供大于求;还有一种情况是,房子供给严重不足时,因为上一阶段对土地的紧缩调控,导致地产商想盖房子时,却没有土地供给。

2013年的土地供应量比2012年略有增加,明年的住房供应量因此会比今年有所好转,整个价格会相对平稳,涨幅会略有下降。我想借这句話说明——采取什么样的宏观调控政策,将会对未来房地产市场产生重大影响。2013年年底,我们看到有17个城市又出台了一些政策,按照“国五条”签订的房价上涨任务指标而采取行动。这依旧是不顾周期的调控行为,对当地的市场都产生了一些不良影响,如果这些政策继续的話,房价仍然还会爆涨。

因此,房地产政策亟须转向长期化,建立以法治为基础的长效机制,对房地产业立法迫在眉睫,其核心是对土地的高度垄断机制开刀。

土地在严重垄断和供应不足中,形成了高企的价格。很多人认为是开发商把大量的土地拿走了,最后导致18亿亩红线。事实上,住宅所占的土地供应量是极低的,大量的土地不是给了房屋建筑,而是园区、工矿、开发区等等,它们占的土地远大于住宅的比例。从土地价格的变化就可以看出,住宅价格的涨幅是最快的,超过5倍,而工业土地只上涨了七成。道理很简单,前者供应量少,后者供应量多。

所以,十八届三中全会决定中特别提到了城乡土地同价同权的问题,经营性集体土地入市也在政策上开闸。李克强总理上任伊始,要求做不动产登记,摸清家底。不动产登记既包括城市也包括农村,既包括土地也包括草原、林地、山地、河流、海洋,房屋登记只是其中一项。这项工作过去分别归农业部、国土部等不同的部门管,现在统一由国土资源部一个机构进行。

房价是果,而不是因。以价格为主的调控目标几乎都是错的,因为它只能治表象而不能治病根。我们不能仅仅看患者发烧了就吃退烧药,但不解决病根。现在的共识是,新的政策中不能再以价格为主,应该以供求关系为主。这一次的调控,要把过去所有错误的东西都取消。

住房保障新思维

既然住房保障位列地产调控之前,那么,就要明确政府的保障责任,政府到底保障什么?

我的意见是保障居住权利而不是财产权利。换句話说,要保障租不起房子的人,而不是保障买不起房子的人,要逐步从砖头补贴转向人头补贴。

对低端群体给予保障,本质上是居住权的问题:对高端群体,则交给市场来决定资源配置和价格;那么,中间那块夹心层人群怎么办?即:游离在保障与市场之外的无能力购房群体。有的人认为政府不能不管,要给予帮助和支持。数年之前,时任国务院总理温家宝在政府工作报告上,曾经提出过对夹心层群体采取帮助的办法来解决居住问题,可惜后来没有下文。

帮助和保障是两回事儿。帮助是今天我给你一点儿便宜占,明天你得还给我;保障是你确实无能力支付,即使你一分钱不花,我也得给你保障。

对夹心层群体,可以采取共有产权的办法,这是刘志峰会长在上海提出的。具体的办法是:政府和个人各自持有一部分产权,个人只交付属于自己产权比例的房价,出售的时候按照相应涨的价格共同分享房屋增值。现在试点的共有产权不用交房租,但在英国的案例中,你持有50%产权就交50%的房租,持有70%的产权就交30%的房租,这可能会成为未来保障中的一个重点。

顺城镇化潮流而动

站在历史的视角,高速城市化过程中,房价上涨无法避免。城市化率高的国家都经历了这样一个过程。超过这个历史阶段以后,房价才能逐步进入平稳的状态。

从国际视角来看,欧盟主要国家住房和水电费用占居民总消费的30%,这是一种常态;而中国同一数据占比为8%~10%,加上购房支出平均也仅为18%左右。同时,中国大陆城镇化率仅为52.6%,距离75%~80%的城镇化率目标仍有数十年之差。

很多人认为,城市化进程中,居民购买住房的行为,导致其他消费降低,这个观念是错误的。在收入增长的过程中,住房消费和其他消费的增长程度是不同步的。我们处在一个特殊的人口结构变动的阶段里面,也就是家庭户籍人口的总人数在急剧下降,这个下降过程必然造成短期之内住房需求会增加。

德国的过去40年的城市化进程中,只增加了800万人口,总人口从7300万到了8100万,但是家庭总户数从1900万变成了4000多万。为什么总人口增加不多,而家庭户数增加呢?就是家庭人数迅速减少。在中国,从第五次人口普查到第六次人口普查,家庭小型化一代人居住的比例从27%增长到了38%,提高了11个百分点,可想而知我们要增加多少个家庭。从住房自有化率也可以看得出来,这个数字在2008年达到峰值,之后几年每年新增1000多万的住房,可是到2010年住房自有化率反而降低了。当家庭户数这个分母增加的时候,住房持有化率反而降低了。

我们不能逆城市化发展规律而动。日本、韩国、中国台湾都经历了一个相当长的城市化进程,每年保持1.2~1.8个百分点的增长过程。我们在“十二五”中只规定了0.8%的增长,严重地违背了现有经济发展阶段的过程。从人口比例、收入增长、城镇化来看,中国城市化率和世界相差24个百分点。

从规划速度来看,当城镇化速度低于工业化速度的时候,就会看到城市里有大量的农民工,而他们没有城市户口,不享有城市的很多福利,带来很多的社会问题。在城市化进程已经完成的美国,工业化率和城市化率之比为1:4,中国现在基本上1:1的概念,这也需要一个相当长的过程。

所以,李克强总理提出,城镇化是未来城市发展的主要动力,这次中央经济工作会议也要做出了一个新的城镇化规划,包括属于人的城镇化规划的内容。所谓人的城镇化,是指农业人口从第一产业转向第二或第三产业之后,才有可能形成真正的城镇化。当不同性质的土地进入城市的时候,城镇化才有高速发展的基础。

在过去的历史过程中,我们经历了两个城镇化的高峰:一是土地承包制之后,农民开始进城卖菜;二是允许兴办更多的私营企业,更多的农民工找到了工作。城镇化的下一个高峰将是在三中全会之后。我建议,不管出台什么新的调控措施,都不能违背中国正处在城镇化高速发展过程中的这个现实。我希望看到新的调控政策更加市场化,更加符合城镇化发展的历史规律。

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